借地権相続って誰に相談すればいいの?

借地権相続について相談する

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借地権の値段は安い?

借地権の相続の際に大きく関わってくるのが、借地権の評価額です。借地権の評価額は、借地権割合や路線価になど、非常に複雑な計算で産出されます。借地権の評価額は相続税の算出にも必要になってきますので、避けて通れない問題です。

借地権の評価のベースとなる借地権割合は、地域ごとに異なります。国税局が設定した借地権割合は、基本的には地価の高い地域ほど借地権の割合が高くなります。東京の商業地では80%~90%、住宅地では60%~70%程度が借地権割合になることが多いようです。

借地権を相続する際の相続評価額は、更地の想定価格×借地権割合によって算出されます。この相続評価額に基づき、相続税が決まります。相続評価額は、相続税や更新料の目安となる価格なので、実際に借地権を売却、譲渡する場合の価格とは異なります。

借地権はあくまでも土地を借りる権利のため、所有権ではありません。また、地主に対して地代の支払い、更新料の支払いなども発生するほか、建て替えの際の承諾料など、要所要所でコストがかかります。そのため、借地権の売却は思った以上に安くなることがほとんどです。実税価格と借地権割合から算出した額よりも、値段が下がってしまう事もあります。そのため、借地権を相続した場合は売却するべきか、そのまま所有していた方がいいのか、借地権についての知識が深い弁護士に相談するのがおすすめです。

借地権は売却できる?

借地権の相続が可能なように、相続した借地権は第三者に売却したり、借地上の建物を賃貸に出したりすることも自由です。しかし、借地権の売却や譲渡に関しては、地主の承諾を得る必要があります。万が一地主に無断で譲渡や売却をした場合、契約違反となり大きなトラブルとなる可能性が大です。また、遺言書によって相続人以外の人に借地権を譲る場合も、相続ではなく遺贈になるため、地主の承諾と承諾料の支払いが必要になります。遺贈と相続は、似ているようですが全く違うものです。

たとえ相続人が借地権を受け継ぐ際にも、遺言書に「借地権を遺贈する」と書いてあった場合は、相続ではなく遺贈として送られたと解釈され、地主の承諾などが必要となるので注意しなくてはなりません。借地権の売却や譲渡に関しては、地主に承諾を得て、承諾料というものを支払う必要があります。多くの場合、承諾料は借地権価格の10%程度が相場です。しかし、地主が借地権の売却や譲渡を認めない場合は、借地非訟の手続きが必要になります。

これは、裁判所に対して、地主の代わりに借地権譲渡許可の裁判を求める手続きです。裁判所が間に入り、売却や譲渡の申し立てを認めるかどうかを判断します。認められた場合、地主に支払うべき承諾料も算定してくれるので、借地権の譲渡や売却で問題が起こった場合、弁護士に相談した上で裁判所の判断を仰ぐのが適切です。

借地権は相続が可能?

そもそも、借地権は相続が可能なのでしょうか。借地権は、所有している人が亡くなった場合、その権利は無効になると考えている方も多いですが、実は借地権の相続は可能です。借地権の所有者が亡くなると、遺産分割協議や遺言によって、借地権は相続人に継承されます。この時、借地権は相続財産の一部となりますので、相続税の対象になります。また、借地権は一般の財産と同じなので、相続に地主の承諾は必要ありません。

借地権の相続に関するトラブルで多いのが、借地権を相続した場合の名義書き換え料を請求されることです。しかし、借地権所有者が亡くなった事による借地権の移動は譲渡ではなく相続なので、地主の承諾も更新料、名義書き換え料の支払いも一切不要です。もちろん、契約期間についてもそのまま継承されるため、新規に賃貸契約を交わす必要もありません。

しかし、借地権を相続した場合、今まで故人が支払っていた借地権に関する費用は相続人が支払う事になるため、更新料や立て替え承諾料といった管理費は、相続人が継続して支払います。そのため、借地権所有者が死亡して、相続人が借地権を相続した段階で、借地権を相続して名義が変わった旨はきちんと地主に伝えておく必要があります。

厄介な借地権の相続

急に親族が亡くなり、相続問題が浮上したとき、特に厄介なのは借地権の問題です。借地権を相続する事になり、実際は誰に相談したらいいのか、どういった権利関係の問題が発生するのかで悩む方が多いです。実際、借地権の相続というのは非常に複雑で厄介なものです。そもそも借地権とは、建物所有を目的とする地上権又は土地の賃借権の事を言います。地上権は、土地の所有者と契約を結ぶことでその土地を利用することができるため、借地権とは言え、所有権に次ぐ権利を持っています。そのため、地上権を持っていれば、土地所有者に断りなく譲渡や賃貸が可能です。しかし、地上権は非常に有利な条件のため、あまりこの条件で借地権の契約を結ぶことはありません。

多くの場合、借地権とは、土地の賃貸借契約を締結する事で、有償でその土地を利用する権利の事を言います。借地権の利用には、大体その土地の固定資産税や都市計画税の三倍程度の費用が掛かります。借地権を第三者へ譲渡する際には地主の承諾が必要となるため、相続の際にトラブルが発生しやすいのです。

たとえば、地主から借地権の名義書き換え料を相続されたり、借地権買取の申し出があったりしても、なかなかそれが適切な契約か、一般の人にはわかりにくいのが現状です。また、借地権の相続に関しては、専門的知識を持った人も少ないので、信頼できる弁護士に間に入ってもらうのが一番です。今回は、借地権の相続にまつわる、さまざまな問題や対応についてご紹介します。

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